Mietaufhebung oder Kündigung?

Mietaufhebungs­vertrag und Kündigung im Vergleich.

Die Kündigung durch die Mieterseite.

Mieterinnen und Mieter brauchen für eine ordentliche Kündigung keinen Grund. Sie können einen unbefristeten Mietvertrag kündigen, ohne Gründe anzugeben. Die Frist beträgt in der Regel drei Monate. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen unterschrieben sein, die im Mietvertrag stehen.

Bei einem befristeten Mietvertrag oder einem Kündigungsverzicht ist eine ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen. Wer dann früher ausziehen möchte, braucht in der Regel eine Einigung mit der Vermieterseite.

Die Kündigung durch die Vermieterseite.

Vermieterinnen und Vermieter brauchen für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung der Mieterseite. Anders als bei der Mieterseite muss der Grund im Kündigungsschreiben stehen. Die Frist ist umso länger, je länger das Mietverhältnis besteht: drei, sechs oder neun Monate.

Die Mieterseite kann einer solchen Kündigung unter Umständen wegen einer besonderen Härte widersprechen. Härtegründe können zum Beispiel hohes Alter, eine schwere Krankheit oder der Umstand sein, dass sich keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen findet. Entscheidend ist immer der Einzelfall.

Der Mietaufhebungs­vertrag.

Beim Mietaufhebungsvertrag einigen sich beide Seiten. Es gibt keine Frist und es ist kein Grund nötig. Dafür muss jede Seite zustimmen, niemand kann zur Unterschrift gezwungen werden.

Im Vertrag lässt sich alles regeln, was beiden wichtig ist: der Auszugstermin, die Rückgabe der Wohnung, die Kaution und ein möglicher Ausgleich. Er sollte schriftlich geschlossen und von allen unterschrieben werden, die im Mietvertrag stehen. Oft ist er der Weg, wenn ein Mietvertrag befristet ist oder einen Kündigungsverzicht enthält und trotzdem früher enden soll.

Übergabeprotokoll Vorlage

Wann ist welcher Weg sinnvoll für Mieter?

Für Mieterinnen und Mieter lohnt sich eine Einigung vor allem, wenn sie ohnehin umziehen möchten, früher als die Kündigungsfrist erlaubt. Auch wenn eine Kündigung der Vermieterseite absehbar ist und gut begründet erscheint, kann eine Einigung mehr bringen: einen passenden Auszugstermin, Zeit für die Wohnungssuche, Hilfe beim Umzug oder einen Ausgleich.

Anders ist es, wenn Sie gut geschützt sind, etwa durch eine laufende Sperrfrist, einen Kündigungsverzicht oder weil kein Kündigungsgrund erkennbar ist. Dann müssen Sie nichts unterschreiben, und Sie dürfen ein Angebot ablehnen. Wer unterschreibt, gibt den Schutz durch Kündigungsfristen und Kündigungsschutz auf. Prüfen Sie ein Angebot deshalb in Ruhe und lassen Sie sich im Zweifel vorher beraten, zum Beispiel bei einem Mieterverein oder einer Anwältin oder einem Anwalt.

Verlassen Sie sich bei der Frage, ob Sie geschützt sind, nicht auf Einschätzungen von Nachbarn, Bekannten oder KI-Chats. Was für eine Wohnung gilt, muss für eine andere nicht gelten. Lassen Sie Ihre Lage im Zweifel von einem Mieterverein oder einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Wann ist welcher Weg sinnvoll für Vermieter?

Für Vermieterinnen und Vermieter ist eine Einigung oft der schnellere und sicherere Weg, wenn eine Wohnung frei werden soll, etwa für einen Verkauf oder den eigenen Bedarf. Ein vereinbarter Termin lässt sich planen, und ein Streit über Kündigungsgründe, Härteeinwände oder eine Räumung bleibt aus.

Eine Kündigung bleibt der richtige Weg, wenn ein klarer Grund vorliegt und die Mieterseite eine Einigung ablehnt, oder wenn es um erhebliche Pflichtverletzungen geht. Eine Einigung hält nur, wenn sie für beide Seiten fair ist. Wer Druck macht oder ein Angebot mit sehr kurzer Frist stellt, verliert Vertrauen und riskiert, dass der Vertrag später angegriffen wird. Planen Sie genug Zeit ein und halten Sie alles schriftlich fest.

Wenn die Wohnung verkauft werden soll.

Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Wer die Wohnung kauft, tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Durch den Verkauf allein ändert sich für die Mieterseite zunächst nichts.

Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug der Mieterseite in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann eine Sperrfrist vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf schützen. Die Sperrfrist beträgt mindestens drei Jahre ab dem Verkauf. In Gemeinden mit knappem Wohnraum können die Länder sie auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ob das für eine Wohnung gilt, steht in der jeweiligen Landesverordnung. Auskunft geben Mietervereine, Eigentümervereine sowie Anwältinnen und Anwälte.

Ist die Sperrfrist abgelaufen oder endet sie bald, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich sein. Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten auch dann weiter. Die Mieterseite kann einer solchen Kündigung unter Umständen wegen einer besonderen Härte widersprechen.

Wer früh miteinander spricht, hat auf beiden Seiten mehr Spielraum. Mieterinnen und Mieter können einen Auszugstermin und einen Ausgleich mitgestalten, die zu ihrer Lage passen. Eigentümerinnen und Eigentümer gewinnen Planbarkeit für den Verkauf. Ein Gespräch verpflichtet niemanden, und ein Mietaufhebungsvertrag kommt nur zustande, wenn beide Seiten zustimmen.

Sperrfrist im GlossarEigenbedarf im Glossar

Darauf sollten beide Seiten achten.

Viele Schwierigkeiten entstehen nicht aus dem Recht, sondern aus dem Vorgehen. Diese Punkte helfen beiden Seiten:

Fragen zu Kündigung und Aufhebung.