Kaution beim Mietaufhebungsvertrag.
Von Metin Karadeniz, Sympathiq · Zuletzt geprüft: 4. Oktober 2026
Auch nach einem Mietaufhebungsvertrag wird die Kaution erst nach der Rückgabe der Wohnung abgerechnet und zurückgezahlt. Ein Teil darf vorübergehend einbehalten werden, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht.
Was in den Vertrag gehörtAuf dieser Seite
- Das Wichtigste kurz gefasst
- Höhe und Anlage der Kaution
- Wann wird die Kaution zurückgezahlt?
- Was mit der Kaution verrechnet werden darf
- Die Kaution nicht abwohnen
- Wenn die Wohnung verkauft wurde
- Bürgschaft und Kautionsversicherung
- Was im Mietaufhebungsvertrag stehen sollte
- Darauf sollten beide Seiten achten
- Fragen zur Kaution
Das Wichtigste kurz gefasst.
- Abrechnung nach Rückgabe
- Teilbetrag darf warten
- Zinsen stehen Mietern zu
- Im Vertrag regeln
Höhe und Anlage der Kaution.
Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen. Die Mieterseite darf sie in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zahlen, der erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Eine Barkaution muss die Vermieterseite getrennt von ihrem eigenen Vermögen anlegen. Die Zinsen stehen der Mieterseite zu und erhöhen die Kaution.
Wann wird die Kaution zurückgezahlt?
Die Kaution wird nach der Rückgabe der Wohnung abgerechnet und zurückgezahlt. Die Vermieterseite darf sich vorher eine angemessene Zeit nehmen, um mögliche Forderungen zu prüfen. Eine feste gesetzliche Frist dafür gibt es nicht. Oft werden einige Monate genannt, bis zu sechs Monate gelten häufig noch als angemessen.
Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf ein angemessener Teil bis dahin einbehalten werden. Der Rest ist auszuzahlen. Wie hoch dieser Teil ist, legt das Gesetz nicht fest. Beide Seiten können ihn im Mietaufhebungsvertrag als festen Betrag vereinbaren.
Was mit der Kaution verrechnet werden darf.
Verrechnet werden dürfen offene Forderungen aus dem Mietverhältnis, zum Beispiel ausstehende Miete, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung oder Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Normale Gebrauchsspuren sind kein Schaden.
Ob nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen verrechnet werden dürfen, hängt vom Mietvertrag und vom Mietaufhebungsvertrag ab. Grundlage für alle Punkte ist der Zustand bei der Rückgabe. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll hilft beiden Seiten, später nicht über einzelne Punkte zu streiten.
Die Kaution nicht abwohnen.
Manche Mieterinnen und Mieter möchten die letzten Mieten nicht mehr zahlen und sie stattdessen mit der Kaution verrechnen. Ohne Vereinbarung ist das nicht zulässig, denn die Kaution sichert die Ansprüche der Vermieterseite bis nach der Rückgabe. Ein solches Vorgehen führt am Ende leicht zu Streit.
Im Mietaufhebungsvertrag können beide Seiten eine solche Verrechnung aber ausdrücklich vereinbaren, etwa wenn keine Schäden zu erwarten sind. Steht es so im Vertrag, ist es für beide Seiten klar geregelt.
Wenn die Wohnung verkauft wurde.
Wird die Wohnung während des Mietverhältnisses verkauft, tritt der Käufer auch in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Zurückzahlen muss dann in der Regel der neue Eigentümer, auch wenn die Kaution ursprünglich an die frühere Vermieterseite gezahlt wurde.
Kann die Mieterseite die Kaution vom Käufer nicht erhalten, bleibt die frühere Vermieterseite zur Rückzahlung verpflichtet. Hilfreich ist, im Mietaufhebungsvertrag festzuhalten, wer die Kaution abrechnet.
Bürgschaft und Kautionsversicherung.
Statt Geld kann die Kaution auch als Bürgschaft einer Bank oder als Kautionsversicherung geleistet werden. Die Vermieterseite erhält dann eine Urkunde, die für offene Forderungen einsteht. Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Abrechnung wird die Urkunde zurückgegeben oder die Vermieterseite erklärt die Freigabe. Erst dann endet die Bürgschaft, und für die Mieterseite fallen keine Gebühren mehr dafür an. Auch das kann im Mietaufhebungsvertrag mit Termin geregelt werden.
Was im Mietaufhebungsvertrag stehen sollte.
- Ob und in welcher Form eine Kaution geleistet wurde
- Wann sie abgerechnet und zurückgezahlt wird
- Welcher Betrag bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten wird
- Auf welches Konto die Rückzahlung erfolgt
- Ob die Kaution mit einer Ausgleichszahlung verrechnet wird
- Wer die Kaution abrechnet, wenn die Wohnung verkauft wurde
Darauf sollten beide Seiten achten.
- Höhe und Zahlung der Kaution belegen können
- Die Übergabe gemeinsam mit Protokoll festhalten
- Termin und Konto für die Rückzahlung im Vertrag nennen
- Verrechnungen nur schriftlich vereinbaren
- Bei einer Bürgschaft die Rückgabe der Urkunde regeln
Bei den meisten Auszügen wird die Kaution vollständig zurückgezahlt, oft auch deshalb, weil im Vertrag auf Schönheitsreparaturen verzichtet wird. Streit gibt es eher um den Teil, der bis zur Betriebskostenabrechnung bleibt. Manche Mieter möchten alles sofort zurück. Am einfachsten ist es, im Vertrag festzulegen, welcher Betrag bis zur Abrechnung einbehalten wird.
Fragen zur Kaution.
01Wie lange darf die Vermieterseite die Kaution behalten?
Eine feste Frist gibt es nicht. Erlaubt ist eine angemessene Zeit, um Forderungen zu prüfen, oft einige Monate. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf ein angemessener Teil bis dahin einbehalten werden.
02Darf ich die letzten Mieten mit der Kaution verrechnen?
Nur wenn beide Seiten das vereinbaren. Ohne Vereinbarung ist das nicht zulässig. Im Mietaufhebungsvertrag lässt sich eine solche Verrechnung ausdrücklich regeln.
03Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?
Ja. Bei einer Barkaution stehen die Zinsen der Mieterseite zu. Sie werden mit der Kaution abgerechnet und ausgezahlt.
04Wer zahlt die Kaution zurück, wenn die Wohnung verkauft wurde?
In der Regel der Käufer, denn er tritt in die Pflichten aus der Kaution ein. Erhält die Mieterseite die Kaution von ihm nicht, bleibt die frühere Vermieterseite zur Rückzahlung verpflichtet.
05Was passiert mit einer Kautionsbürgschaft?
Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Abrechnung gibt die Vermieterseite die Urkunde zurück oder erklärt die Freigabe. Damit endet die Bürgschaft.
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Metin Karadeniz ist Gründer von Sympathiq. Er arbeitet im Auftrag von Eigentümern und begleitet Mietaufhebungen in der Praxis. Hier teilt er sein Wissen zum Mietaufhebungsvertrag, sachlich und verständlich für Mieter und Vermieter. Die Inhalte ersetzen keine Rechtsberatung. Mieterinnen und Mieter können sich jederzeit an einen Mieterverein oder eine Anwältin oder einen Anwalt wenden.
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