Renovieren beim Auszug?
Von Metin Karadeniz, Sympathiq · Zuletzt geprüft: 14. Oktober 2026
Ob beim Auszug renoviert werden muss, hängt vom bestehenden Mietvertrag ab. Viele Klauseln dazu sind unwirksam. Im Mietaufhebungsvertrag können beide Seiten klar regeln, was gilt, und so Streit bei der Übergabe vermeiden.
Was Sie regeln könnenAuf dieser Seite
Das Wichtigste kurz gefasst.
- Mietvertrag prüfen
- Viele Klauseln unwirksam
- Verzicht schriftlich regeln
- Schäden sind etwas anderes
Was Schönheitsreparaturen sind.
Schönheitsreparaturen sind Malerarbeiten, die durch normales Wohnen nötig werden: Wände und Decken streichen oder tapezieren, Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen streichen.
Nicht dazu gehören Reparaturen an Leitungen, Fenstern oder Böden. Ohne wirksame Regelung im Mietvertrag ist für Schönheitsreparaturen grundsätzlich die Vermieterseite zuständig.
Muss ich beim Auszug renovieren?
Nur wenn der Mietvertrag es wirksam regelt. Viele Klauseln in älteren Formularverträgen sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Dazu gehören zum Beispiel starre Fristen, eine Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung oder eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und es dafür keinen angemessenen Ausgleich gab.
Ob eine Klausel wirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut ab und lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Lassen Sie das im Zweifel von einem Mieterverein oder einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen.
Normale Abnutzung oder Schaden?
Normale Gebrauchsspuren gehören zum Wohnen. Die Mieterseite muss sie nicht beseitigen, etwa leichte Kratzer im Boden oder verblasste Stellen an den Wänden.
Schäden, die darüber hinausgehen, sind etwas anderes, zum Beispiel fehlende Türen, große Löcher in den Wänden, kaputte Fenster oder Brandflecken. Das sind Schäden, keine Schönheitsreparaturen. Für sie haftet die Mieterseite unabhängig davon, ob Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart sind.
Wer eine Wohnung mit hellen, dezenten Wänden übernommen und sie in sehr kräftigen Farben gestrichen hat, muss sie nach der Rechtsprechung in der Regel wieder in hellen, dezenten Farben zurückgeben. Das gilt auch ohne wirksame Renovierungsklausel. Halten Sie Abnutzung und Schäden im Übergabeprotokoll getrennt fest.
Was der Mietaufhebungsvertrag regeln kann.
Im Mietaufhebungsvertrag können beide Seiten frei vereinbaren, ob renoviert wird, ob die Vermieterseite darauf verzichtet oder ob die Wohnung nur besenrein übergeben wird. Besenrein heißt grob gereinigt: Böden gefegt, keine Gegenstände und kein grober Schmutz, aber keine Renovierung.
Ein Verzicht auf Schönheitsreparaturen ist oft Teil einer Einigung. Auch der Umgang mit Schäden lässt sich regeln, zum Beispiel ob sie beseitigt werden müssen oder ob damit alles erledigt ist. Was im Mietaufhebungsvertrag steht, geht für die Rückgabe in der Regel vor. Deshalb sollten die Begriffe genau gefasst sein, damit beide Seiten dasselbe darunter verstehen.
Was im Vertrag stehen sollte.
- Ob renoviert wird oder nicht
- Welche Räume und Arbeiten gemeint sind
- In welchem Zustand die Wohnung übergeben wird
- Was mit Einbauten und Gegenständen passiert
- Ob damit alle Ansprüche zur Renovierung erledigt sind
Darauf sollten beide Seiten achten.
- Den Mietvertrag vorher auf Renovierungsklauseln prüfen
- Den Zustand der Wohnung gemeinsam ansehen
- Abnutzung und Schäden getrennt beschreiben
- Jede Vereinbarung zur Renovierung schriftlich festhalten
- Fotos vom Zustand bei Einzug und Auszug aufbewahren
Bei einer Einigung soll der Umzug für Mieter leichter werden, nicht schwerer. Ist die Wohnung in einem ordentlichen Zustand, muss in der Regel niemand mehr streichen. Anders ist es bei echten Schäden, etwa fehlenden Türen, großen Löchern in den Wänden oder kaputten Fenstern. Das sind keine Schönheitsreparaturen mehr, und es fließt dann in die Einigung mit ein.
Fragen zur Renovierung.
01Muss ich beim Auszug streichen?
Nur wenn Ihr Mietvertrag das wirksam regelt oder Sie es im Mietaufhebungsvertrag vereinbart haben. Viele Klauseln dazu sind unwirksam. Lassen Sie das im Zweifel prüfen.
02Was bedeutet besenrein?
Die Wohnung ist geräumt und grob gereinigt: Böden gefegt, keine Gegenstände und kein grober Schmutz. Eine Renovierung ist damit nicht gemeint.
03Darf ich die Wände farbig zurücklassen?
Helle, dezente Farbtöne sind in der Regel kein Problem. Wer die Wohnung mit hellen Wänden übernommen und kräftig gestrichen hat, muss sie in der Regel wieder hell und dezent zurückgeben. Im Mietaufhebungsvertrag lässt sich auch das anders regeln.
04Was gilt, wenn die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war?
Dann ist eine Klausel, die Ihnen Schönheitsreparaturen auferlegt, nach der Rechtsprechung oft unwirksam, wenn es dafür keinen angemessenen Ausgleich gab. Ob das in Ihrem Fall gilt, hängt vom Einzelfall ab.
05Kann die Vermieterseite die Kosten von der Kaution abziehen?
Nur für berechtigte Forderungen, etwa für Schäden über die normale Abnutzung hinaus oder für wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen, die nicht ausgeführt wurden. Normale Gebrauchsspuren gehören nicht dazu. Was im Mietaufhebungsvertrag vereinbart ist, gilt auch hier.
Muster und Hinweise aus der Praxis.
Weiterlesen.
Zustand, Zählerstände, Schlüssel und Fotos: so dokumentieren Sie die Wohnungsübergabe richtig.
Wann die Kaution zurückgezahlt wird, was einbehalten werden darf und was in den Vertrag gehört.
Freiwillig und frei vereinbar: welche Formen es gibt, wovon die Höhe abhängt und was in den Vertrag gehört.
Von Abgeltungsklausel bis Zählerstand: die wichtigsten Begriffe rund um den Mietaufhebungsvertrag, kurz und verständlich erklärt.
Metin Karadeniz ist Gründer von Sympathiq. Er arbeitet im Auftrag von Eigentümern und begleitet Mietaufhebungen in der Praxis. Hier teilt er sein Wissen zum Mietaufhebungsvertrag, sachlich und verständlich für Mieter und Vermieter. Die Inhalte ersetzen keine Rechtsberatung. Mieterinnen und Mieter können sich jederzeit an einen Mieterverein oder eine Anwältin oder einen Anwalt wenden.
Mehr über Metin Karadeniz