Früher raus aus dem Mietvertrag.
Von Metin Karadeniz, Sympathiq · Zuletzt geprüft: 21. Oktober 2026
Die neue Wohnung ist gefunden, doch die Kündigungsfrist läuft noch. Dann gibt es drei Wege: die Frist abwarten, einen Nachmieter vorschlagen oder den Mietvertrag mit der Vermieterseite gemeinsam aufheben. Hier lesen Sie, was jeder Weg bedeutet, auch aus Sicht der Vermieterseite.
Die drei WegeAuf dieser Seite
Das Wichtigste kurz gefasst.
- Miete läuft bis zum Ende
- Kein Recht auf Nachmieter
- Aufhebung nur gemeinsam
- Ausgleich frei vereinbar
Drei Wege im Vergleich.
| Frist abwarten | Nachmieter vorschlagen | Mietaufhebungsvertrag | |
|---|---|---|---|
| Zustimmung der Vermieterseite | nicht nötig | in der Regel nötig, Ausnahmen sind eng | nötig, beide unterschreiben |
| Ende des Mietverhältnisses | nach der Kündigungsfrist, meist drei Monate | wenn Sie entlassen werden | am vereinbarten Tag |
| Miete bis dahin | bis zum Ende der Frist, auch nach dem Auszug | bis zur Entlassung | bis zum vereinbarten Ende |
| Suche nach Nachfolge | nicht nötig | Sache der Mieterseite | wie beide es vereinbaren |
| Ausgleich | nicht vorgesehen | nicht vorgesehen, aber möglich | frei vereinbar |
| Planbarkeit | Ende steht fest | hängt von Suche und Zustimmung ab | festes Datum, das beide kennen |
Kündigen und die Frist abwarten.
Mieterinnen und Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag ohne Grund kündigen. Die Frist beträgt in der Regel drei Monate: Wer spätestens am dritten Werktag eines Monats kündigt, beendet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen unterschrieben sein, die im Mietvertrag stehen.
Wer vor dem Ende der Frist auszieht, bleibt bis dahin Mieterin oder Mieter und zahlt weiter Miete, auch für eine leere Wohnung. Vermietet die Vermieterseite die Wohnung in dieser Zeit schon an jemand anderen, entfällt die Miete für diese Zeit in der Regel.
Enthält der Mietvertrag einen Kündigungsverzicht, ist eine ordentliche Kündigung für die vereinbarte Zeit ausgeschlossen, und es kommen vor allem die beiden anderen Wege in Frage.
Mietaufhebung oder Kündigung?Fristen und AuszugsterminTrotz Kündigungsverzicht früher raus
Einen Nachmieter vorschlagen.
Oft heißt es, wer drei Nachmieter vorschlägt, komme sofort aus dem Vertrag. Das stimmt so nicht. Einen allgemeinen Anspruch, gegen einen Nachmieter früher aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, gibt es nicht. Ob die Vermieterseite darauf eingeht, entscheidet sie in der Regel selbst.
Anders kann es in zwei Fällen sein. Enthält der Mietvertrag eine Nachmieterklausel, kommt es auf ihren genauen Wortlaut an. Und nach Treu und Glauben kann die Mieterseite ausnahmsweise verlangen, früher entlassen zu werden: wenn sie ein berechtigtes Interesse an einem früheren Ende hat und eine geeignete und zumutbare Person als Nachmieterin oder Nachmieter stellt. So sieht es der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung (zuletzt Urteil vom 27. April 2022, Aktenzeichen VIII ZR 304/21). Wann ein Interesse ausreicht, hängt vom Einzelfall ab.
Die Suche ist dann Sache der Mieterseite. Sie muss die Person finden, der Vermieterseite vorstellen und ihr die Angaben geben, die sie braucht, um Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit einzuschätzen. Die Vermieterseite muss nicht selbst mitsuchen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Oktober 2015, Aktenzeichen VIII ZR 247/14).
Was die Vermieterseite abwägt.
Für die Vermieterseite ist ein Nachmieter nicht immer die beste Lösung. Manche Eigentümerinnen und Eigentümer heben den Mietvertrag lieber auf und vermieten danach selbst neu. So behalten sie die Auswahl in der Hand und entscheiden selbst, an wen und zu welchen Bedingungen sie vermieten.
Umgekehrt kann ein passender Nachmieter der Vermieterseite Arbeit abnehmen. Sie muss die Wohnung dann nicht selbst anbieten und Besichtigungen planen, und sie spart die Kosten für eine Maklerin oder einen Makler, wenn sie sonst eine Vermittlung beauftragen würde. Was überwiegt, entscheidet jede Vermieterseite für sich.
Für beide Seiten hilft ein frühes, offenes Gespräch, um den passenden Weg zu finden.
Den Mietvertrag gemeinsam aufheben.
Im Mietaufhebungsvertrag vereinbaren Mieterseite und Vermieterseite gemeinsam, an welchem Tag das Mietverhältnis endet. Eine Kündigungsfrist gilt dann nicht. Der Tag kann auch sehr kurzfristig sein, wenn alle zustimmen. Unterschreiben sollten alle, die im Mietvertrag stehen, auf beiden Seiten.
Im Vertrag lässt sich auch festhalten, ob ein Nachmieter einzieht, wann und wie die Wohnung übergeben wird und wie die Kaution abgerechnet wird. Ein Mietaufhebungsvertrag ist freiwillig. Niemand muss ihm zustimmen.
Mietvertrag einvernehmlich auflösenMietaufhebungsvertrag für MieterMietaufhebungsvertrag Muster als PDF
Ein Ausgleich für den früheren Auszug.
Wer früher aus dem Vertrag möchte, bittet die Vermieterseite um ein Entgegenkommen. Ein Ausgleich dafür ist möglich, aber nicht vorgeschrieben. Die Mieterseite kann etwas anbieten, etwa eine Zahlung, einen Nachmieter oder den Verzicht auf etwas, das ihr zusteht. Ob es einen Ausgleich gibt und in welcher Form, vereinbaren beide frei.
Was vereinbart ist, gehört schriftlich in den Mietaufhebungsvertrag, mit der Leistung und dem Zeitpunkt, an dem sie fällig wird.
Übergabe und Kaution.
Gleich welcher Weg: Am Ende geben Sie die Wohnung mit allen Schlüsseln zurück. Gehen Sie die Räume mit der Vermieterseite gemeinsam durch und halten Sie den Zustand und die Zählerstände in einem Übergabeprotokoll fest. Danach wird die Kaution abgerechnet.
Vor dem Gespräch klären.
Bevor Sie die Vermieterseite ansprechen, helfen Antworten auf diese Fragen:
- Welche Kündigungsfrist gilt für Ihren Vertrag?
- Enthält der Mietvertrag eine Nachmieterklausel?
- Ab wann brauchen Sie die Wohnung nicht mehr?
- Gibt es eine geeignete Person, die einziehen möchte?
- Was können Sie der Vermieterseite anbieten?
- Wer muss auf beiden Seiten unterschreiben?
Wer früher ausziehen möchte, sollte früh und offen mit der Vermieterseite sprechen. Oft gibt es eine Lösung, die beiden passt, sei es ein Nachmieter oder ein Aufhebungsvertrag.
Fragen zum früheren Auszug.
01Komme ich früher aus dem Vertrag, wenn ich drei Nachmieter vorschlage?
Nicht automatisch. Einen allgemeinen Anspruch darauf gibt es nicht. Anders kann es sein, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben und eine geeignete und zumutbare Person stellen.
02Muss ich weiter Miete zahlen, wenn ich vor dem Ende ausziehe?
Ja, bis das Mietverhältnis endet, auch für eine leere Wohnung. Vermietet die Vermieterseite die Wohnung in dieser Zeit schon an jemand anderen, entfällt die Miete für diese Zeit in der Regel.
03Wer muss den Nachmieter suchen?
Die Mieterseite. Sie sucht die Person, stellt sie der Vermieterseite vor und gibt ihr die nötigen Angaben, etwa zur Zahlungsfähigkeit. Die Vermieterseite muss nicht mitsuchen.
04Warum sollte die Vermieterseite einem früheren Ende zustimmen?
Weil es auch ihr nützen kann, etwa wenn sie selbst neu vermieten möchte oder ein passender Nachmieter ihr die Suche erspart. Ein Mietaufhebungsvertrag ist aber freiwillig, niemand muss zustimmen.
05Muss ich für einen früheren Auszug etwas zahlen?
Vorgeschrieben ist das nicht. Ein Ausgleich an die Vermieterseite ist aber möglich und frei vereinbar. Was beide vereinbaren, gehört schriftlich in den Mietaufhebungsvertrag.
Muster und Hinweise aus der Praxis.
Weiterlesen.
Was ein Auflösungsvertrag ist und wie beide Seiten Schritt für Schritt vorgehen, vom ersten Gespräch bis zur Übergabe.
Wer entscheidet, welche Fristen gelten und was sich regeln lässt: die Unterschiede im Überblick.
Kündigungsfristen und freies Enddatum im Vergleich, mit Tipps für den passenden Auszugstermin.
Wann die Kaution zurückgezahlt wird, was einbehalten werden darf und was in den Vertrag gehört.
Metin Karadeniz ist Gründer von Sympathiq. Er arbeitet im Auftrag von Eigentümern und begleitet Mietaufhebungen in der Praxis. Hier teilt er sein Wissen zum Mietaufhebungsvertrag, sachlich und verständlich für Mieter und Vermieter. Die Inhalte ersetzen keine Rechtsberatung. Mieterinnen und Mieter können sich jederzeit an einen Mieterverein oder eine Anwältin oder einen Anwalt wenden.
Mehr über Metin Karadeniz- Bürgerliches Gesetzbuch, Paragraf 573c (Kündigungsfristen)
- Bürgerliches Gesetzbuch, Paragraf 537 (Miete bei Nichtnutzung)
- Bürgerliches Gesetzbuch, Paragraf 242 (Treu und Glauben)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.04.2022, VIII ZR 304/21