Kündigungsverzicht oder Zeitmietvertrag.

Was ein Kündigungsverzicht ist.

Mit einem Kündigungsverzicht vereinbaren Mieterseite und Vermieterseite, den Mietvertrag für eine bestimmte Zeit nicht ordentlich zu kündigen. Der Vertrag läuft unbefristet weiter, nur die Kündigung ist für diese Zeit ausgeschlossen. Danach gelten wieder die üblichen Kündigungsfristen.

Steht der Verzicht in einem vorformulierten Mietvertrag, ist er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur in engen Grenzen wirksam. Er muss in der Regel für beide Seiten gelten. Und er darf die Mieterseite nicht länger als vier Jahre binden, gerechnet vom Abschluss des Vertrags bis zu dem Tag, an dem sie das Mietverhältnis frühestens beenden kann. Ist die Bindung länger, ist die Klausel insgesamt unwirksam und wird nicht auf vier Jahre gekürzt.

Verzichtet in einem vorformulierten Vertrag nur die Mieterseite, ist das in der Regel unwirksam. Eine Ausnahme gilt bei einer Staffelmiete: Dann darf das Kündigungsrecht der Mieterseite für höchstens vier Jahre seit der Vereinbarung der Staffelmiete ausgeschlossen werden. Wurde der Verzicht dagegen im Einzelnen ausgehandelt, gelten andere Maßstäbe, und auch eine längere Bindung kann wirksam sein.

Kündigungsverzicht im Glossar

Befristung nur mit Grund.

Ein Zeitmietvertrag endet zu einem festen Datum. Bis dahin ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Für Wohnraum erlaubt das Gesetz eine Befristung aber nur aus bestimmten Gründen: Die Vermieterseite will die Wohnung danach selbst, für Familien- oder Haushaltsangehörige nutzen, sie zulässig abreißen oder wesentlich umbauen, oder sie an eine Person vermieten, die zu einer Dienstleistung verpflichtet ist.

Den Grund muss die Vermieterseite bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt das, gilt der Mietvertrag als unbefristet. Frei ist die Mieterseite damit aber nicht in jedem Fall: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beidseitiger Kündigungsverzicht für die vorgesehene Zeit treten. Was im eigenen Vertrag gilt, ist deshalb eine Frage des Einzelfalls.

Befristeter Mietvertrag im Glossar

Was gilt in welchem Fall?

Die Klausel prüfen lassen.

Ob ein Kündigungsverzicht oder eine Befristung im eigenen Vertrag wirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut ab, vom Datum des Vertragsschlusses und davon, ob die Klausel vorformuliert oder ausgehandelt wurde. Lassen Sie das im Zweifel prüfen, etwa von einem Mieterverein, einer Anwältin oder einem Anwalt.

Bringen Sie dazu den vollständigen Mietvertrag mit, alle Nachträge und, falls vorhanden, die schriftliche Mitteilung des Befristungsgrunds. Eine Prüfung schafft Klarheit, sie garantiert aber kein bestimmtes Ergebnis.

Wege trotz wirksamer Bindung.

Der naheliegende Weg ist ein Mietaufhebungsvertrag. Ein Kündigungsverzicht schließt nur die einseitige Kündigung aus, nicht eine gemeinsame Vereinbarung. Mieterseite und Vermieterseite können das Mietverhältnis jederzeit zu einem Tag beenden, auf den sie sich einigen. Dafür müssen beide zustimmen.

Einen Nachmieter vorzuschlagen, hilft nur in Ausnahmefällen. Einen allgemeinen Anspruch, gegen eine Nachmieterin oder einen Nachmieter früher entlassen zu werden, gibt es nicht. Anders kann es bei einer Nachmieterklausel im Vertrag sein oder bei einem berechtigten Interesse an einem früheren Ende.

Außerdem bleiben die außerordentlichen Kündigungsrechte aus dem Gesetz. Verweigert die Vermieterseite die Erlaubnis, die Wohnung an eine bestimmte Person unterzuvermieten, ohne dass in deren Person ein wichtiger Grund vorliegt, kann die Mieterseite mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das gilt nach der Rechtsprechung auch bei einem Kündigungsverzicht, aber nur, wenn die genannte Person die Wohnung wirklich mieten will. Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist nur in engen Fällen möglich, die das Gesetz regelt.

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Was die Vermieterseite abwägt.

Die Vermieterseite hat den Verzicht oder die Befristung meist aus gutem Grund vereinbart. Sie wollte planen können, mit verlässlichen Mieteinnahmen und ohne häufige Wechsel, oder sie braucht die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst. Diese Planung ist ihr gutes Recht.

Trotzdem kann eine frühere Aufhebung auch ihr passen, etwa wenn sie neu vermieten, verkaufen oder sanieren möchte, oder wenn eine geeignete Person schon bereitsteht. Ob es dafür einen Ausgleich gibt und in welcher Form, vereinbaren beide frei. Was vereinbart ist, gehört schriftlich in den Mietaufhebungsvertrag.

Vor dem Gespräch klären.

Bevor Sie die Vermieterseite ansprechen, helfen Antworten auf diese Fragen:

Fragen zu Verzicht und Befristung.